A LAKATLAN pénteken Berlinben járt, ahol Stefanie Raab-bal, a Coopolis iroda alapítójával és vezetőjével beszélgettünk ideiglenes használatról, civil részvételről, ingatlanpolitikáról, dzsentrifikációról és városfejlesztési stratégiákról.
A Reuterkiez városnegyedből indult Coopolis immár több mint tíz éve foglalkozik üres városi ingatlanok menedzsmentjével, használók és ingatlan tulajdonosok közös nevezőre hozásával egy értékvezérelt, fenntartható városfejlesztés szellemében. Ők alkották meg a “Zwischennutzungsagentur” fogalmát és úttörő szerepet játszottak a városok és városrészek üresedésére válaszként adott gyakorlati megoldások, utak és elvek németországi bevezetésében és megszilárdításában.
LAKATLAN: Létezik egy általatok bevezetett három lépcsős modell, ami abban segít, hogy a lehetséges használók és ingatlantulajdonosok között létrehozzátok az együttműködés kereteit. Mesélnél erről egy kicsit bővebben? Hogy lehet koordinálni egy ilyen sok szereplős, nagy mennyiségű információra épülő folyamatot?
STEFANIE RAAB: Van egy zseniális adatbázisunk, ami információkat tárol üres ingatlanokról, érdeklődőkről, informális kapcsolatokról… Mi magunk készítettünk egy programot hozzá, mivel a piacon nem volt olyan szoftver, ami erre alkalmas lett volna. A kutatást is mi magunk végezzük: járjuk a várost, fotózunk, felderítjük, melyik ingatlan kihez tartozik…
Ezután elkezdjük a kommunikációt a tulajdonossal, nyitottá tesszük, hogy elkezdjen azon gondolkozni: mit is kezdhetnénk az ingatlannal? Ezen a ponton szükség van jól felkészült használókra is egy megfelelően kidolgozott koncepcióval. Tehát tulajdonképpen két folyamatot menedzselsz: fel kell készítened a használót is és a tulajdonost is az egymással való találkozás előtt.
Ezután jöhet az első találkozó, egyfajta moderált ingatlanbecslés, ahol 5, 6, 10 ingatlant nézünk meg egymás után és egy csoport “házasítható” tulajt és használót is – akiknek már van olyan erős tervük, hogy azt bemutathassuk a tulajdonosoknak, akik mindig egy gazdasági szempontból jól átgondolt koncepciót várnak. A felhasználó mindig csak a saját kreatív ötletét látja maga előtt, ezért fontos őket is felkészítenünk, hogy egy nyelvet beszéljenek a tulajdonosokkal és megértsék egymást. Mi közvetítünk köztük. Ez a lényege a Zwischennutzungsagentur-nak, ez a működési elve.
L: Milyen időintervallumban dolgoztok? Megszerveztek egy “házasságot” tulajdonos és használó közt – hogy tudjátok kiszámítani, mennyi időre van ehhez szükség?
S.R.: Egyáltalán nem tudjuk. Lehet sikeres projekted pár nap alatt, de pár év is eltelhet. Volt például egy kurd bevándorló asszony, aki kétnyelvű óvodát szeretett volna csinálni és három évre volt szüksége, hogy letisztuljon a koncepció. Aztán nekünk még fél évre volt szükségünk, hogy előkészítsünk neki egy megfelelő szerződést.
Egy másik esetben viszont egy keramikus nővel dolgoztunk, aki egészen pontosan tudta, mire van szüksége. Volt egy adatbázisunk több mint 1000 üres üzlethelyiséggel, amiből három óra leforgása alatt ki tudtuk választani az egyetlen működő konstellációt. Csinált egy tökéletes kis projekttervet fotókkal és azt mondta: “Biztosítok 3 euro/m2-t havonta, de sosem fogok tudni ennél sokkal többet fizetni. Itt fogok élni és dolgozni és cserébe lesz egy attraktív kirakata a háznak, az üzlet környéke megszépül.” És annyira meggyőző volt, hogy két nap múlva már ott volt a szerződés a kezében. Mert nagy tapasztalata volt és pontosan tudta, hogy sosem fog sokat keresni, de ezt akarja csinálni – úgyhogy el is intézte. Annyira tiszták voltak a céljai, hogy pár napon belül tudtunk neki segíteni.
L: Mit tudtok ti kínálni, hogy az ingatlantulajdonos csökkentse az árat?
S R.: Tanácsadást és tapasztalatot egy adott, specifikus városrészben. A lokalitás nagyon lényeges. Ha különböző területeken vannak projektjeink, akkor mindegyiknél helyi projektmenedzserrel dolgozunk. Így a tulajok és használók kapcsolata ennek a személynek a helyi tudásával gazdagodhat.
Az esetek ötven százalékában sem a használók, sem a tulajok nem tudják pontosan a folyamat elején, mit szeretnének. Úgyhogy egyszer egy héten van fogadó óránk, ahol lehetőség van konzultációra. Mert ha tudnák [a tulajok], hogy mit szeretnének, nem állna üresen a helyiségük. Nekünk kell kitalálnunk és aztán tanácsot adni.
És ha egy tulajdonos 10 euro/m2-ben gondolkozik, megmondjuk neki, hogy ez a környék szegény, hogy itt nem lesz olyan használat, ami ennyi bért ki tudna termelni. Rá kell vezetned, hogy az elvárása irreális, mivel az üresség egyetlen oka, hogy nincs kereslet. Hogy a piacot meg kell teremtened és ehhez meg kell találnod, azt aki előállít egy terméket és azt akinek erre szüksége van.
L: Van bármilyen eszköz a város kezében, amivel megadóztathatja az üresen álló ingatlanokat? Van bármilyen nyomás a tulajdonosokon, hogy kénytelenek legyenek használni?
S.R.: Nincs. A munkánk alapja a meggyőzés és semmi más.
L: Berlinben sok többlakásos épület van egy tulajdonossal. Hogy dolgoztok ezekben az esetekben?
S.R.: Amikor több felhasználó jut egy tulajdonosra, akkor meg kell találnod az “értelmiségi házmestert”, valakit, aki meg tud javítani egy lámpát, de érti azt is, hogy mire van szüksége egy művésznek. Valaki, aki megfelelő környezetet teremt. Ez mindig informálisan történik, de ha jól kommunikálod, hogy mit szeretnél, mindig megtalálod a megfelelő embert.
Többlakásos házak esetében meg kell tudnod, a tulaj lesz-e az, aki vezeti majd ezt a nagyon komplex folyamatot a használókkal. Ilyenkor meg kell szervezned egy menedzsment tervet és be kell építened a bérbe. Ez volt a Beta Haus esetében és más hasonló coworking szervezeteknél. Mi magunk nem vezetjük ezeket a házakat. Legutóbb Oranienburg-ban volt egy ilyen projektünk, ahol a házmestert felkészítettünk, kidolgoztunk egy projekttervet és aztán ezt átadtuk neki. Ő városfejlesztést tanult és művészként dolgozott évekig, úgyhogy nagyon jó fogalma volt arról, mire van szüksége egy művésznek.
L: És akkor a házmester az aki kiválogatja a használókat, aki eldönti, hogy milyen legyen az összetétel?
S.R.: Közösen csináltuk. Mi elindítottunk egy folyamatot: elkészítettük a weboldalt, csináltunk egy PR-t, kidolgoztuk a bérleti rendszer első koncepcióját, az első mintaszerződést, logókat stb. Megszerveztük az átalakítási munkákat is egy építész stúdióval. Ezek után akkora lett az érdeklődés, hogy azt mondtuk a házmesternek, innentől már neked kell folytatnod és mi lépésről lépésre eltávolodtunk a projekttől.
L: Milyen változásokon ment keresztül a szervezet az elmúlt tíz évben?
S.R.: Kezdetben nem volt egyértelmű, hogy civil szervezet vagy for-profit ügynökség leszünk. De aztán rá kellett jönnünk, hogy for-profitként kell dolgozunk, mert a magántulajdonosok is saját vállalkozásaikat vezetik. Így ha jön valaki, akinek szintén van egy saját vállalkozása, akkor egy szinten vannak. Ha jön valaki egy civil szervezettől az idealisztikus elképzeléseivel, akkor egyszerűen nem fogják komolyan venni.
Aztán a nevünket elkezdte használni a Zwischennutzunsagentur Wuppertal. Egy általánosan használt kifejezéssé vált. Közben pedig elindult egy új diskurzus a hamburgi Gängeviertelből [ottani látogatásunkról és a Leerstandsmelderről hamarosan!] és a kifejezés jelentése átalakult. Azelőtt ez egy jó módja volt a kihasználatlan ingatlanok felhasználásának. Mostanra már benne van a fogalomban annak a gyakorlatnak a negatív konnotációja, mikor a kreatívokat kihasználják egy-egy terület dzsentrifikációja érdekében. Úgyhogy azt mondtuk, rendben, a nevünk elavult. Legyen kimondva, hogy a együtt szeretnénk működni a városfejlesztési folyamatokkal. Úgyhogy Coopolis lett a nevünk. A Monopoly-val megtanulhatjuk, hogy legyünk kapitalisták. Én erre azt mondom: ha fejleszteni akarod a várost, ne Monopoly-t taníts a gyerekeidnek, hanem Coopoly-t.
L: Csak magántulajdonnal dolgoztok vagy közkézben lévő ingatlanokkal is?
S.R.: Mondhatjuk, hogy ez a Zwischennutzunsagentur “születési rendellenessége”. 2002-ben született meg a Zwischennutzunsagentur koncepciója. Abban az időban a berlini ingatlanok fele közkézben volt. És ebből nagyon sok üresen állt. Mi azt mondtunk, az alulról jövő városfejlődés a legjobb, ezért szeretnénk újraalkotni a participáció folyamatait Berlinben és adni neki egy negyedik dimenziót. A valós tér dimenzióját. Szerettünk volna csinálni egy ügynökséget, ami segíti az állami szektort abban, hogy a köztulajdont a közérdeknek megfelelően tudja menedzselni. De aztán Berlin csődbe ment. Az állam azt mondta – adunk hitelt, de el kell adnod a köztulajdonban lévő ingatlanokat. Úgyhogy Berlin privatizálta az ingatlanjait, mi pedig nem tudtuk az eredeti ötletünket megvalósítani és a magántulajdonra kellett fókuszálnunk.
L: Felszámoltok valamit a használóknak a szolgáltatásotokért?
STEFANIE RAAB: Az emberek azért fordulnak hozzánk, mert a rendes piacon semmi esélyük nincs, úgyhogy abszurd lenne pénzt kérni tőlük a munkánkért. A szolgáltatásunkért ők csak saját erőfeszítésüket adják.
L: Tehát tulajdonképpen még mindig egy közpénzből finanszírozott szervezet vagytok.
S.R.: Igen, de nem mint szervezet. Projektről projektre kérünk támogatást. Sokat ezek közül a Szociális Város program finanszíroz. Van néhány, ami közvetlenül ennek koncepciójából nőtt ki, mint a lokal.leben (Aktionsräume Plus) vagy a KreativNetzNeukölln (BIWAQ). A legtöbb támogatást a városfejlesztéstől kapjuk (Städtabaufördermittel).
Tavaly a Coopolis cégformáját GbR-ről GmbH-ra változtattam, ami egy nagyon kapitalista szervezeti forma. Az EU támogatási programjai annyit szigorodtak az utóbbi évben, hogy egyre nagyobb a visszatérítési kötelezettség kockázata. Kellett egy megoldás, hogy a személyes kockázatot elválaszthassam a vállalati kockázattól.
L: Milyen hatással voltak a világpiaci változások és a berlini ingatlanpiaci átalakulások a munkátokra?
S.R.: Amire igazán nem számítottunk, az a gazdasági válság volt. A válság következtében az egész világ Berlinben akart ingatlant vásárolni, mivel annyira lezuhantak az árak. És ez is egy része volt sikerünknek, mivel annak esélye, hogy ingatlannal jó pénzt kereshetsz, nem volt túl nagy. Úgyhogy könnyen meg tudtad győzni a tulajdonosokat, hogy adják oda az ingatlanjukat különböző használatokra. A tulajdonosok és a használók érdekei így tudtak találkozni, mi pedig sikeres együttműködéseket kelthettünk életre.
Ezekben az években 200 neuköllni üzlethelyiségben tudtunk megtelepedni. És ez nagyon megváltoztatta a környék karakterét. Ez egy nagyon szegény városrész. Kulturálisan gazdag ugyan, de csak a különböző kultúrákat tekintve, nem a kultúra iránt érdeklődők számát tekintve. Most viszont már mind a két szempontból gazdagnak nevezhető a kultúrája, ami egyfajta kompenzáció a gazdasági elmaradottságért. Most akkor is lehet magas itt az életminőséged, hogy közben nincs sok pénzed.
De a nemzetközi ingatlanpiac is észrevette időközben, hogy jól lehet itt élni, hogy az emberek szeretnének itt élni és még kicsit többet is tudnának fizetni ezért. Úgyhogy az elmúlt 3 évben a bérleti díjak nagyon gyors ütemben megemelkedtek. És mi sikeresek voltak, mert ezt nem láttuk előre, mert mikor elkezdtünk dolgozni, akkor még nem volt válság. Ez a következménye a projektünknek nem az volt, amit eredetileg szándékoztunk. Nagyon fontos, hogy a következményeket el tudd választani a céljaidtól.
De nem állhatsz le a szegény városrészek fejlesztésével csak azért, mert a magánérdek vezérelte ingatlanpiac parazitaként telepedett rá ezekre a folyamatokra. Ez nonszensz. Nem állhatsz le a városfejlesztéssel, mert van egy parazitád. Akkor tenned kell valamit az élősködők ellen. És ez nagyon lényeges, mert jelenleg nagyon intenzív párbeszéd folyik a dzsentrifikációról, aminek az a vége, hogy semmit sem csinálunk, minden abban az állapotban marad, ahogy volt, pusztán azért, hogy az ingatlanpiac ne tudja rátenni a kezét. Ez nem a megfelelő iránya ennek a párbeszédnek. A jó kérdésfeltevés az volna: hogy tudjuk öntudatra ébreszteni a használókat? De akkor eltávolodunk az ideiglenes használat kérdésétől és a jogérvényesítés diskurzusába lépünk. És ez a megfelelő párbeszéd.
Az ingatlan piac egyik eszköze az ár intranszparencia, azt mondani, hogy nincs sok kiadatlan iroda Budapest belvárosában és ezért magasabb árat felszámolni értük. De ha te tisztában vagy azzal, hogy 10 irodaház áll üresen és hogy használatba lehetne ezeket venni, akkor az árak azonnal lemennének. Akkor feltehetnéd a kérdést: szabályos ez, hogy üresen hagyják őket? Nincs közpénz ezekben az épületekben? És most privatizálják a profitot: a köztulajdon egyre kisebb és kisebb lesz, a magántulajdon pedig egyre gazdagodik és dominálni akar. És ezt mindig nagyon kritikusan kell nézned, mert nagyon gyors és dinamikus folyamatról beszélünk. Mind láttuk, mire képesek a bankok és bizonyos szinten az ingatlanpiac ugyanazokkal a meggazdagodási metódusokkal dolgozik mint a bankszektor.
L: Van lehetőségetek arra, hogy diverzzé tegyétek a fejlődést, hogy megelőzzétek a dzsentrifikáció bizonyos negatív következményeit, hogy a tereket a lehető legkülönbözűbb hátérrel rendelkező emberek közt osszátok el?
S.R.: Az ingatlanmenedzsment lehet piaci vállalkozás, de lehet kulturális magatartás is, hiszen az ingatlan nem csak a tőke egy formája. Erőforrás is, ennél fogva pedig közjó. Mégha használatának jogai privatizáltak is jelen pillanatban, közjó marad, ahogy a víz és a levegő. És a köz javaival mindig nagyon finoman kell bánnunk. Természetesen vannak előnyei a magántulajdonlásnak, mind láttuk, mi történik, ha minden az állam kezében van, mint az egykori NDK-ban. Nincs rá okod, hogy befektess egy házba, mert az em a tied. Úgyhogy nagyon is van értelme, hogy egy épület magánkézben van, ez egy jó módja az ingatlanok kezelésének, de csak akkor, ha a tulajdonos egy kulturált valaki és nem egy élősködő. Ez most egy nagyon húsbavágó kérdés és szerintem a közeljövőben európai szinten is tárgya lesz a törvényeknek.
Berlinben épp most 3 napja, hogy bevezették az első törvényt, ami ebbe az irányba mutat. Korábban ugyanis elterjedt szokás volt a lakások hostellé alakítása, ami azt eredményezte, hogy nem volt elég mozgástér, ha a saját negyededen belül akartál költözni. Például, ha a családod kisebb lett és kisebb lakásba akartál átköltözni, de ugyanazon a környéken akartál maradni, akkor nem tehetted meg, mert minden átalakították. A turisták részegesek és hangosak voltak éjszakánként, ami a többi lakó is elűzte – tudvalevő, hogy a berliniek nagyon mobilisak és 3 évente költöznek. Úgyhogy a végén egész házakat alakítottak át magánhasználatúvá, megvették és pár év múlva az eredeti ár nyolc, tízszereséért adták el. Meg tudtak venni egy egész házat 5-800 euro/nm-ért és később 3500-4000 euro/nm áron tudták eladni. Ez volt a stratégia, hogy tudsz hostel-lakásokkal sok pénzt csinálni. És ezek azok a dolgok, amiknek semmi értelmük a város- vagy városrészfejlesztés szempontjából. Most viszont hoztak egy új törvényt, ami megtiltja a lakások hostellé alakítását – ehhez most engedélyért kell folyamodnod.
L: Szerinted az általatok kialakított modell alkalmazható más városokban is?
S.R.: Volt egy nagy tanácsadó projektünk egy hesseni városkában, Spangenbergben, ahol kipróbáltuk, hogy a Zwischennutzungsagentur-modell működhet-e kisvárosban. A projektünk végén legalább nem volt több üres ingatlan mint azelőtt. Bár a város nagyon kicsi, nem tudtuk megoldani az üresedés problémáját. De sikerült elindítanunk egy öntudatra ébresztési folyamatot. Egy páran, akiknek üzletük volt a városközpontban, azt mondták, hogy szükségük lenne egy boltra, ahol vadhúst árulhatnak. És megcsinálták. Amíg mi ott voltunk, nem tudtuk sikeresen végigvinni a projektet, de ők aztán saját kezdeményezéssel megoldották. A végére sokkal aktívabbak voltak, mint azelőtt. A fő célunk az volt, hogy tanítsuk és ösztönözzük az embereket, hogy ráébresszük őket a város üresedésére és arra, hogy senki nem fogja ezt a problémát nekik megoldani – ez ellen csakis ők tehetnek.
